编者按：第一国际位于东莞新城市中心区（CBD）的核心位置，总建筑面积90万平方米，是东莞市新城市中心目前惟一的大型商业地产项目。是东莞向世界展示城市形象的崭新名片。在东莞日益激烈的商业竞争中，业界对第一国际的发展也充满关注和期待。
东莞市商业中心发展有限公司常务副总经理 ：刘 玮
兼：东莞市盈辉商业经营有限公司总经理
刘 玮，工民建专业及工商管理研究生，94年开始进入房地产行业，迄今为止已经在该行业中摸爬滚打了十几年，操作大小项目百万平方米。具有丰富的地产实践经验。曾在行业杂志上发表多篇文章，其中《寻找深圳地产的魂》一文曾在多家报刊登载，当时在业界引起较大反响。曾担任《中国房地产大全》的编委及新华社《房地产周刊》的理事。是一名实战派资深地产CEO 。
作为东莞地产界为数不多的地产科班出身的高层管理者，刘总的谈吐充满了对商业地产未来的信心。对于国家新一轮地产调控的到来，刘总认为对第一国际来讲，这次调控带来即有挑战，也有机遇。同时坚信，“有序是繁荣的基础”。
刘 玮
出 生：1967年12月12日
籍 贯：内蒙古包头
人生格言：做好再说。
最喜欢的书：《狼图腾》
对自己产生过影响的人：韩国现代集团创始人 郑周永
现任职位：东莞市商业中心发展有限公司常务副总经理
东莞市盈辉商业经营有限公司总经理
山 雨：请问刘总，你加入第一国际有多长时间了，对于运做如此规模的商业地产项目您有何感想？
刘 玮：我是2005年加入第一国际的，在此之前，对第一国际已有一些了解了，毕竟是东莞地产界影响力和品牌很大的项目之一。以前我操作的大多是住宅地产和商住地产。而大规模的商业地产在国内房地产行业兴起也是近几年的时间，有别于传统地产开发的特点。在国内可供借鉴的成功模式甚少，虽然国外不乏成功之作，但未必适合我国或城市的具体情况。
应此也不能实施拿来主义手法。之前在商业地产开发过程中有时会出现建筑规划与招商规划的矛盾，而这种矛盾势必会导致开发商与商家的供需冲突，使得双方在合作过程中都增加了成本。另外由于商业地产的特殊性，使得其项目的开发受益是在今后的动态经营中体现。因此给开发及操作带来较大的难度，同时也是对开发商抗风险能力的考验。商业地产其实是一个门槛很高的产业，全世界的房地产公司只有2%在做商业地产,在中国的比例更少,少于1%。在这个行业里，最需要资金实力，因为商业地产资金汇报期很长。要遵循行业的基本规律，稳下心来经营。逐步过渡到“先招商，后建设，先签租约，再投资”的订单模式上来。所以要做商业地产项目的挑战性很大，我也非常乐于接受这种挑战。
第一国际乃至整个东莞的商业地产，都面临新的考验，也存在各方面的困难和压力，相信大家都会充分利用及发挥自身的优势，努力去寻找属于自己的经营模式，探索商业地产的成功之路。在这方面，第一国际也会做长久不懈的努力。
山 雨：时下东莞商业地产已经明显过剩，据有关人士称，人均商业面积已经超过了北京、上海等一线的城市。因此，不少人认为东莞的商业地产发展有点盲目，你又是如何看待？
刘 玮：我认为，中国的商业地产只是新兴产业，虽然不成熟，但大有可为。例如：美国和欧洲等发达国际和地区70%的商品零售是在购物中心实现的，而目前国内不足3%。国外城市中心区的单店经营在逐渐衰减，而一站式购物中心在蓬勃兴起。美国近3亿人口，有近2万个购物中心。英国5000万人口有2千个购物中心；澳大利亚2000万人口，也有1千个购物中心。而我国目前真正称得上购物中心的不足500个，还处在刚起步阶段。
可以说，商业地产真正的大发展在5-10年以后。商业地产要做好，进入良性发展阶段，必须是政府、开发商以及商家共同努力才能完成，简单划一是不行的。这方面并非一两句话能说明的，在这里我不展开了。对东莞来说，如果是将整个东莞的商业量比例和整个城市的人口相比而言，在数字上来说应该不算严重超标，对比世界发达的城市1.2㎡/人的商业面积比例数基本不相上下多少，但是从有效消费力曾面来看就显得落差很大了。由于东莞城市的特点，从城市几个集中区域来看，人均商业面积将近3㎡/人，是有些高了，商业放量大了些，而人口结构分布又滞后于它，使得有效消费力明显低于零售商业供给。目前政府也出台了《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》，未来十年内，东莞市将建成一“一主八副“商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以社区商业为基础，一各类商业街为特色的商业网点体系。
同时在城市产业结构及人口分布等方面都在下决心和花大力气进行调整，相信在今后的几年内会有明显的变化。从新出台的《东莞住宅建设规划》中可以看到，中心城区的人口要五年内达到162万，其中户籍人口48万，流动人口114万。这将大大提升该区域的基本消费力指数。所以说，用发展的眼光看，城区商业地产的发展前景是很好的，实现繁荣也指日可待。
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