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丁祖昱:过去五年不卖房,今天你就是中国首富!

2016-12-23 来源:中房网
 
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  12月20日,由佰仕会联合易居沃顿、万商俱乐部,共同发起的“2016首届中国房地产资产管理生态链大会”开启大幕,本届大会围绕投资并购、城市更新、资产管理、资产证券化、供应链支持五个维度,为各界人士演绎了一场别开生面的“头脑风暴”。会上,易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱通过分析2016年经济走向与市场行情的关键性指标元素,对行业未来的发展走势进行了深度解读。

  

易居(中国)企业集团首席执行官 丁祖昱


  谈政策:更多是对行业未来健康发展的预期

  过去讲抑制投资,今天是对投机的抑制


  近期召开的中央经济工作会议中提到的和房地产相关的内容,在丁祖昱看来绝对不只是“房子是用来住的,不是用来炒的”这一句话。“把这次会议中和房地产有关的内容全部结合起来,看到的是对整体行业未来健康发展的预期。”丁祖昱在演讲开始,首先把大家对于本次中央经济工作会议中存在的一些误解打消。过去讲抑制投资,今天提的是对投机的抑制。没有对行业的大力调控,只是对以前相关政策的解读,以及对未来行业发展要求提的比较明确。

  对于具体措施上,丁祖昱认为如果防止短期炒作,也许会在税收方面做一些新的安排,但这都是针对炒房方面,对投资没有太大的影响。此外,信贷方面最近趋紧。政策会对自住型消费需求支持,未来按揭这一部分应该会慢慢的恢复到正常水平。


  谈市场:中国房地产基础相当稳固

  判断一个城市短中期房地产市场的好坏要看调控对这个城市的影响


  对短期市场的判断,丁祖昱认为这次的调控给大家的感受比前几次调控要好,二手房还是一如既往的像前几次调整一样,成交量下滑得比较快,房价也有所松动。从热点城市的一手房情况来看,大概有三四个城市成交量和房价都有明显的下滑,大部分城市成交量略有下滑。

  在丁祖昱看来,中国房地产进入到了一个更加坚挺的时代。以往调控过后一些企业会带头降价,但到目前为止没有看到任何一个大企业率先降价。

  如何来判断一个城市短中期房地产市场的好坏?丁祖昱给出的答案就是要看这次调控对这个城市的影响。如果影响特别大,那么个这个城市本身的房地产基础是薄弱的,短中期面临一定压力。如果到目前为止很多城市房价仍然坚挺,成交相对下调且在一个正常的范围内,他认为这些城市未来3至5年都是很看好的。

  丁祖昱表示,这次的调控政策本身很严格,采用“四限”。

  第一个是限购。除了限制城市数量比以往少,限购条件要比之前严格得多,市场监管非常严格。

  第二个是限贷。目前的信贷政策也是历史上最严的,南京和苏州要求二套房首付80%;上海现在二套房首付七成,全国买都算二套房,哪怕没有贷过款。

  第三个是限价。也是历史上最严的,北京今年新房成交量和成交金额与去年同期上升幅度相比是最低的。原因就是预售限制很严,最近一段时间基本拿不到预售证,通过限价可以控制短期的房价。

  第四个是限资金,也是最严厉的,但是执行到什么程度还有待观察。首先是从土地资金开始限,除了北上广深以外,一部分热点二线城市也开始严查土地资金来源,三线城市佛山也都开始查土地资金来源,这可能会对接下去的地价会产生直接性的影响。丁祖昱认为,没有任何一家房企今天能够靠自有资金保持增长。拿地全只靠自有资金是不可能保证现在的增长速度。因此,现在更多的房企会选择并购的方式。

  在如此严格的调控措施之下,如果市场还能保持相对的稳定,丁祖昱认为,中国房地产今天的基础还是相当的稳固的,或者说在这些城市的基础还是相当稳固的。


  谈资管:或是中国房地产下一轮真正的机会

  能够做资产管理的就是房价最高的城市


  刘爱明去做产业地产了,毛大庆不做房地产开发了…..在丁祖昱看来,这也是为什么今天要来谈资产管理,他认为这也许是中国房地产下一轮真正的机会。

  丁祖昱认为,目前能够做资产管理的就是房价最高的城市,也就是基本在上海、深圳和北京。另外如果一定要再做的话,广州、杭州也勉强可以。因为从他们的高价格上面来看,还有一部分的量。如果没有价格拉开空间,资产管理的压力会很大,因为稳定回报率很低,因此在中国这样一个特色情况下需要把“稳定回报”和“溢价空间”两者共同看待。

  对此,丁祖昱做了一个大胆的设想,假设能够在上海、深圳和北京布局,今天多留一些资产可能比卖资产效果来得更好。“如果过去五年你(开发商)只要不卖房,放到今天你就是中国首富,这就是资产管理。”丁祖昱如是表示。(记者 曲涛)


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