首页/业内观点/正文

刘志峰:房地产供给侧结构改革的新路径

2016-12-20 来源:第一财经日报
 
点击
 
评论

  “2016金砖论坛”于11月10日-11日在上海举行。中国房地产业协会会长刘志峰在论坛上表示,房地产与经济、金融的关系依旧较为密切,今年这种特征尤为明显。房地产与养老、教育、旅游、亚健康、互联网融合、消费热点、青年公寓、创新工厂等项目息息相关。

  在满足居住需求,兼顾行业良性发展上,刘志峰表示,建议房企尊重市场和采取正确的市场选择,要有正确的投资导向;通过金融创新,把住房的潜在的需求转化为现实的需求;加快房地产金融投资创新,整合各方面资源,推出一些新的金融公寓和产品;同时,要准确判断和把握房地产市场的形势,尤其要掌握准确的需求信息。

  以下为演讲实录:

  首先,我代表中国房地产业协会,对参加2016年金砖论坛暨第五届金砖价值榜发布会的各位来宾,表示欢迎。

  金砖论坛是中房协、第一财经主办的《中国房地产金融杂志》,每年都要举办一次的年度峰会。本届论坛的主题是“求新图变、重启增长”,还有互联网改造传统企业,拓展新经济、新业态、新需求等内容。在座各位,既有房地产上下游企业,也有金融、互联网、服务业企业,很多是新产品、新业态、新商业模式的开拓者或参与者,都非常关心房地产形势。

  去年年底,中央经济工作会议提出加快供给侧结构性改革,抓好“去产能、去库存、降杠杆、降成本、补短板”的五大任务。一年快过去了,房地产的特征有哪些?我做一个简单的概括:

  一是,房地产与经济、金融的关系仍然较为密切,今年的特征更为明显。房地产对钢铁、建材、服务业及家装、家居、家电的拉动也较为明显;房地产与养老、教育、旅游、大健康、互联网的融合,培育和激发了一批消费热点亮点;青年公寓、创新工场、商改住等项目,对发展“双创”事业发挥了积极作用。

  二是,房地产分化严重,冷热不均。二季度以来,国家出台的金融和货币等政策,其主要目的是去库存。但执行中,由于相对宽松和杠杆的作用,在部分城市形成需求过热。去年年底,深圳等城市就出现了房价过快上涨苗头。随后,房价上涨迅速形成轮动和传导效应,从一线城市向部分热点城市甚至经济发展较好的三线城市发展。9月底至10月初,20多个房价上涨过快重点城市出台调控政策后,房价上涨有所放缓,但房价上涨预期已经形成。明年,既要抑制房地产过热,也要防止房地产快速冷却。

  三是,房地产销售增长,但开发企业投资意愿下降。1-9月,全国商品房销售面积105185万平方米,同比增长26.9%,商品房销售额80208亿元,增长41.3%,但 1-9月份开发企业土地购置面积14917万平方米,同比下降6.1%,新开工面积增速较1-8 月收窄5.41 个百分点,资金主要投向已开工项目,体现了开发企业对投资新项目和拍卖土地的日趋谨慎,房地产已转入低速增长阶段,明年总体情况不容乐观。

  四是,房地产去库存压力大。尤其三四线城市特别是县城去库存难度大。中西部和东北一些重工业城市因人口外流、就业下降、实体经济困难,住房消费长期不振,去库存不能被部分热点城市的过热所掩盖。

  五是,土地供应两极分化。一方面,部分热点城市无地可供,土地供应非常有限,难以满足住房有效需求;另一方面,三四线城市土地供应虽然充足,但住房销售困难,难以增加新开工面积。城市群特别是京津冀、长三角、珠三角等城市群,将对房地产产生更明显的聚集作用,但客观上不利于中小城市房地产的发展。

  六是,房地产杠杆率过高,金融风险加大。一方面,大量理财产品、保险资金进入房地产,刺激了投资投机性需求,一些信贷、理财资金甚至违规进入土地市场。另一方面,居民住房贷款快速上升。今年前三季度,居民个人住房贷款增加3.63万亿元,同比增1.8万亿元,房地产金融化带来的一系列问题,有待深入思考。

  解决房地产发展新阶段的这些问题,既要坚持供给侧结构性改革,促进有效供给,满足群众需求,也要与金融机构加快合作,融合发展。金融对房地产发展至关重要,房地产每个阶段的发展,都离不开金融的支持。房地产开发资金来源中,自有资金和直接融资比例虽有所提高,但银行贷款仍占很大部分,近年来一直维持在60%左右,加上金融对住房保障、棚户区改造的支持,金融对房地产发展功不可没!

  下一步,房地产与金融怎么开展合作?怎么对住房有效供给和日益提高的住房需求提供支持?我认为有以下四方面:

  第一,要准确判断和把握房地产市场形势,尤其是要掌握准确的需求信息。不论房地产还是金融部门,不能只看统计数据,要深入基层调研,到企业家、消费者那里去,问问他们到底想些什么、需要些什么。这样做出的分析决策,才能使供给有效,才能满足实际需求,尤其又到年底,各家企业都在做明年的规划和工作计划,要加强调研,准确把握房地产的供求关系,使之相适应、相匹配。

  第二,要通过金融创新,把住房的潜在需求转化为现实需求。当前,住房需求正在从满足基本型需求向舒适型需求转变,人口迁徙和住房改造潜力巨大,新的金融工具和产品应当将这些潜在需求变为现实需求,拓展新市民、进城农民工的住房需求,在抑制房地产投资投机性需求的同时,培养发展城市更新项目、养老地产、旅游休闲地产、特色小镇建设。要改变土地供应方式,通过旧街道、旧民居、旧厂房、旧仓库“四旧”的挖掘改造,将其变为互联网金融聚集区、科技创业园区、文化创意产业园、主题商业购物区等“四新”项目,满足产业升级换代和住房新需求,将房地产“居住房间”打造成“服务空间”,在新旧动能转换中发挥房地产+的作用。

  第三,房地产要有正确的投融资导向。通过短期的加杠杆鼓励群众买房、炒房,解决不了大部分群众的自住需求,只能助长投资投机性需求,是不可持续的。今年前三季度,房地产贷款余额已达27万亿元,新增贷款里有50%是房地产。杠杆加大了,一方面,居民住房支付过大,直接挤占其他商品的支付能力,导致消费品购买力下降,影响内需扩大,同时房价过高,降低年轻人的创业热情,影响社会稳定。另一方面,项目匆忙开发,也容易造成产品不符合需求,在旧库存的基础上再添新库存。因此,既要通过金融创新和金融产品的有效供给,改善开发资金的来源结构,也要促进房地产市场秩序的规范和健康发展。

  第四,要加快房地产投融资创新,整合各方面资源,推出一些新的金融工具和产品,逐步补齐房地产的设计、产品、技术、标准、服务短板。金融机构要帮助房地产行业在以下几方面扬长克短:一是支持长寿命、好性能、绿色低碳“好房子”的建设。当前传统房地产正在转型升级、更新换代。围绕建“好房子”的目标,去攻克那些产品有缺陷、功能不齐全、服务不到位的项目短板,既能拓展市场,也会受消费者欢迎。二是支持企业整合资源、兼并重组、上下游产业联合。中国房地产不需要那么多企业。有些中小房企融资能力差、管理水平低、专业程度弱,正在接受大型品牌房企的整合和兼并重组,金融机构要在房地产收购、并购、资产证券化、品牌输出等方面给予支持,帮助大的房企做大、做强、做优;帮助中小房企做专、做精、做特。三是支持住宅产业化和装配式建筑,鼓励支持企业以工匠精神建百年建筑,开百年老店。今天论坛有一个“大制造背后的大金融梦想”的话题,房地产也有利用现代制造业和产业化提高住宅品质的问题。我国房屋建设方式形成于上个世纪八十年代初,即钢筋混凝土现浇体系,虽然对城乡建设发挥了重要作用,但质量通病严重,开裂渗漏问题突出。因此,大力推广住宅产业化和装配式建筑,提高住宅质量,发展空间很大,金融机构在这方面应该有所作为。

  总之,房地产行业要和金融行业紧密合作,进一步加强供给侧结构性改革,在满足群众有效需求方面,再做新贡献!谢谢大家!


网友参与评论
 
条评论
表情
点击加载更多
返回顶部