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惠州预计上半年市区楼市同比量跌价稳

2019-03-14 来源:南方都市报
 
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         近日,国家统计局惠州调查队发布《惠州市2018年房地产市场分析报告》,2018年,惠州市区新建商品住宅成交67351套,同比增长19 .7%,成交均价11161元/平方米,同比略降1.6%。预计今年惠州房地产市场分区域精准调控概率大,上半年楼价维持稳定,下半年不确定性增加,刚需购房者在今年的选择空间将进一步扩大,建议不必被短期楼市波动影响,理性根据个人情况和需求选择入市时机。

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    去年市区卖了67351套一手房


    2018年,惠州楼市供求反转明显。根据调查,全年逐月成交量呈现两头低中间高的“倒V”走势,全年市区新建商品住宅成交套数67351套,同比增长19.7%,月均成交5613套。因调控力度空前,维稳预期明显,加上购房者越发理性,对于价格预期也是平稳为主,全年均价则基本维持在11000-11300的区间内,市区新建商品住宅成交均价11161元/平方米,同比略降1.6%。


    “2018年成交量大幅增长基本属于惠州本市内需拉动。”国家统计局惠州调查队相关负责人称,自从2016年10月惠州通过“备案价限价”、2017年4月“3年限售”等调控政策后,惠州市场投机客退潮明显,从全年走访调研情况来看,2018年全市范围外地客户成交占比明显下降,惠湾片区下降显著。


    市区库存创近17个月新高


    根据调查,2018年4月后市区楼市供求持续高企,月均供应6936套,月均成交5782套,供求关系在7月出现反转,导致库存持续攀升,截至目前库存套数、面积分别是40149套、463 .58万平方米,均已升至近17个月新高。


    因购房者入市积极性不高,2019年一季度库存大概率稳中略升。报告称,通过房管部门了解,2019年住宅新开工面积和待售面积将超过2018年,全市新增供应预计将超2000万平方米,按开发商推盘节奏特点,二季度后推售预计放量,而受限价水平和限售政策影响城区市场投机需求低,购房者以刚需为主,成交波动小,库存预计进一步上升,惠州市区库存上升趋势不变。


    而银行利率方面,根据走访,近4个月大商业银行按揭利率上浮均出现松动,首套房基本由前三季度上浮35%-40%调整至上浮25%- 30%,普遍下行10个百分点,个别商业银行如东莞农商行可上浮20%,“五大行”中交通银行针对优质客户上浮24%,“虽然只下调1个百分点,但却有着利率继续下行仍存空间的破冰意义。”该负责人说。


    上半年市区楼市预计量跌价稳


    纵观2018年惠州楼市,区域成交冷热分化,热门区域一房难求,记者走访发现,价外加价现象仍存。而配套落后及投资客退场区域去化速度明显下降,促销频现,如惠湾片区由于投资客退场,本地客户购买力有限,去化速度明显减慢,促销力度和范围较大。


    鉴于政府调控预期暂时没有变化,一季度库存仍将进一步上升,加上2018年惠州土地市场楼面地价已达7268元/平方米,惠州房价区间上移已成定局,房价下行空间有限,调查队预计,今年上半年市区楼市同比量跌价稳。


    在调控方面,中央经济工作会议及住建部都已明确为20 19年楼市定调,楼市调控的基本面没有发生改变,稳定房价和稳定预期依然是调控的目标。


    预测


    促销预计将在二季度后持续


    在惠州,粤港澳大湾区等利好、区域冷热分化,结合目前全国楼市分城调控政策变化趋势,调查队预测下半年惠州楼市政策面亦可能出现变化,例如分区域精准调控概率大,限价可能分区域放松,价格符合市场价值区域允许浮动或松绑,存在泡沫和投机抬头区域严控;3年限售政策将继续保持。


    今年1月初央行两次降准也将加剧行业竞争,资质差的房企难以获得银行融资,出现“强者愈强”局面,调查队据此判断,2019年房企并购和土地收购情况恐怕将超出预期,预计嗅觉灵敏的开发商将加快推售进行回款保证流动资金,供给将进一步扩大,促销将在二季度后持续。


    调查队对惠州楼市的长期基本面看好,并建议购房者不必被短期楼市波动影响,刚需族在2019年的选择空间将进一步扩大,可以理性根据个人情况和需求选择入市时机。

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