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未签订书面协议的“借名买房”该如何认定

2018-09-05 来源:中国经济网-房产
 
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  在2016年全国房价暴涨后,各地调控政策不断升级。为了规避限购、限贷等调控政策,借名买房现象凸显,不少借名人或被借名人因房屋所有权归属问题诉至法院。对此,有必要作出提醒,借名买房者应与被借名人签订书面协议,以此确定双方权利义务。若未签订书面协议,借名人对房屋的出资、装修、手续的持有及使用情况应留存充分的证据,避免因举证不足而导致“房财两空”。


  【案例】


  林一与刘英生有二女一子,即林勇、林翔、林云。刘英于2002年去世,林一于2012年去世。

  林一与中国石化国际事业公司于2001年11月30日签订了一份《房屋买卖契约》。该合同显示:林一按房改房政策以13284.92元购买北京市海淀区某一处房屋,计算房屋价款时折合了林一、刘英夫妻的工龄。

  2006年4月4日,林一在公证处立下公证遗嘱,表示涉案房屋属林一个人所有,在其去世后将该房产留给女儿林翔个人所有。2007年4月22日,林一与林翔就涉案房屋签订房屋买卖合同,林一将涉案房屋以50000元价格出售给林翔。同年4月25日,房屋过户至林翔名下。后林翔将房屋出售他人。

  林勇、林云主张,2000年3月,中国石化国际事业公司将涉案房屋分配给林一承租,后由林一以现金支付方式购买,2002年林一对房屋进行了装修,林一一直居住在涉案房屋内,购房款票据、房屋所有权证均一直由林一持有。刘英去世后,继承人未对遗产进行分割,而后林一与林翔在未经其他合法继承人同意的情况下进行了虚假交易,签订了房屋买卖合同将房屋过户至林翔名下。

  林勇、林云认为,林一与林翔的行为侵犯了他们的合法继承权,诉至法院要求确认林一与林翔签订的房屋买卖合同无效。

  林翔主张,涉案房屋是前夫父母给予他们夫妻二人的,其是合法承租人,也一直居住在涉案房屋内。只是为了少支付购房款才借自己父母的名义购买涉案房屋,购房款、房屋装修费均是由其支付的,取得涉案房屋产权证后也一直由自己持有,故其不同意林勇与林云的诉讼请求。

  法院经审理后认为,关于林翔主张的借名买房问题,林翔主张其借林一名义购买涉案房屋,林勇、林云对此予以否认。

  首先,涉案房屋来源问题。林翔与林勇、林云意见不一,但针对各自主张,双方所提供的证据均不足以证明各自主张;且双方均认可家庭成员中没有中国石化国际事业公司的员工,但对于如何取得涉案房屋,双方均未做出合理解释,并且未提供相关证据证明;法院亦无法核实相关情况。

  其次,购房款的交付。双方也意见不一,但双方同样未提供充足有效的证据证明各自的主张。还有,房屋的装修、使用情况及房屋手续的持有情况,双方意见不一,且均未提供充足有效的证据证明各自主张。另外,林一生前留有公证遗嘱将涉案房屋遗留给林翔,亦与林翔的主张相矛盾。在林一与林翔未就借名买房签订书面合同,且上述情况均无法通过双方提供的证据证明予以确认的情况下,法院无法采信林翔的主张。

  关于涉案房屋的性质问题。基于前款认定,法院不采信林翔借名买房的主张,而涉案房屋是林一与刘英夫妻关系存续期间购买,且计算房屋价款时折合了二人的工龄,故涉案房屋应为林一与刘英的夫妻共同财产。

  关于林一与林翔签订的买卖合同的性质及效力问题。从林翔的自述看,林一与林翔签订房屋买卖合同是为了过户涉案房屋,而林翔并未依照买卖合同中的约定支付购房款。

  再结合林一曾留有公证遗嘱将涉案房屋遗留给林翔的情况,法院认定林一与林翔所签订的合同名为房屋买卖合同,实为赠与合同。林一与林翔在明知涉案房屋中包括刘英的财产份额的情况下,在刘英去世后,未经所有法定继承人同意,擅自将房屋从林一名下过户至林翔名下,已经损害了第三人的利益,故林一与林翔赠与合同中涉及刘英财产份额的部分无效。


  【分析】


  近年来,随着各地限购政策的出台,“借名买房”情形日益增多。

  《中华人民共和国物权法》规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”,此系我国法律对房屋权属的形式要求。而我国民法又充分尊重当事人意思自治原则,在不违反法律强制性规定以及社会公共利益的前提下,允许当事人之间自由订立合同,因此北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。”但由此便造成了法律层面的产权人与实际层面的产权人不一致的形态,从而由“借名买房”引发的纠纷屡见不鲜。

  问题在于,北京市高院对借名买房是否可予以支持有着较为明确的规定,但对于如何认定双方存在借名买房的事实,法律并未给法官提供清晰的裁判规则,高院对此亦未作出明确规定。

  本案中,原告林勇、林云主张林翔与林一签订房屋买卖合同系恶意进行虚假交易,以合法的合同形式掩盖私自处分共有财产侵害其他合法继承人权利的目的,请求法院确认林一与林翔签订的买卖合同无效。林翔对此进行抗辩,主张其只是借父母的名义购买涉案房屋,但就借名买房一事林一与林翔并未签订书面协议,这时,法院该如何判定林翔“借名买房”事实的成立呢?

  就本案而言,法院认为在林一与林翔就“借名买房”一事未签订书面协议的情况下,仅凭林翔的陈述以及在庭审时提交的《房屋进住证明》、房屋供暖缴费通知、住房情况调查函回执、居委会证明等证据,并不能证明林一与林翔就“借名买房”存在口头约定。并且从双方当事人的陈述与提交的证据来看,法院无法查明房屋的出资、使用情况,也无法查明购房票据及房产证的持有情况。加之,在借名买房关系中也需存在一个合意,即借名人与被借名人就房屋所有权的归属达成一致意见,即使如林翔所述其与林一就“借名买房”存在口头约定,但林一在生前的公证遗嘱中表示要将涉案房屋留给林翔,据此可认定林一与林翔并未就房屋的所有权属于林翔达成合意。故法院无法认定林翔“借名买房”的事实成立。

  另外,本案审理的另一个关键在于林一与林翔以签订《房屋买卖合同》过户房屋的合同性质该如何认定。在本案中,林一与林翔签订了《房屋买卖合同》,目的是将涉案房屋过户至林翔名下,但林翔并未支付合同中约定的对价,名为买卖合同,实为赠与合同。


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