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房地产大局已定,权威部门释放重要信号,房价下行或不可避免?

2018-09-01 来源:楼事纪
 
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  在房地产发展的这二十年时间里,泡沫化已经慢慢成为一个不容忽视的问题,特别是在当前经济大环境并不利好的情况下,针对“十次危机中九次地产”的房地产领域挤泡沫与控风险就成为了重点。

  楼市因城施策下,对不少城市而言,房价非理性上涨的压力依旧较大,对赌调控政策的楼市乱象依旧存在。笔者认为,这一定程度上也预示着下一步楼市调控与金融监管的持续加强。

  8月29日,中国银保监会召开会议,其中提及要进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡沫化,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。不可否认,防控金融风险一直都是楼市调控的重要目的。

  其实,年初在北京举办的某经济金融论坛上,业内的专家普遍表示未来几年的主要任务就是防范金融风险,而去杠杆是重要抓手。房地产行业作为国民经济的重要一环,当前正面临高负债、高风险等特点。因此受到严格监管是情理之中。

  从购房者角度来看,由于房子长期以来的金融属性被不断放大,越来越多的资金流入了房地产行业,诸如受到严格监管的首付贷、消费贷等。对于没有偿还能力的购房者来说,走这样的途径不仅给自己带来了沉重压力,平台也面临烂账的风险,环环相扣下最终给房地产市场的稳定带来了威胁。

  与其说消费贷、首付贷等方式是一块馅饼,不如说那是一个陷阱,特别是在当前严厉的楼市调控下。总之,购房者应该理性看待买房问题,不要为了买房而钻营取巧。

  从开发商角度而言,随着楼市调控趋紧,开发商融资渠道慢慢变窄,而影子银行的存在一定程度上满足了房企的融资需求。不过,如果经济出现不景气,企业无法偿还这些贷款,那么就不可避免的会出现风险。

  笔者认为,虽然影子银行充实了融资方式,但是给房企带来了高负债,高负债就是高风险,同时也削弱了调控的效果。根据此前消息称已经有公司暂停房地产信托业务。从这一角度来看,控制金融风险的决心不容小觑,而开发商估计还要渴一阵子。

  从各地方的角度而言,当前也存在着不少隐性债务,棚改就是一个最明显的例子。棚改是改善民生的重大举措,但是除了货币化方式会推高房价以外,同时也面临着其他问题。

  此前财政部专员办称,棚改贷款成为隐性债务的一大来源,因为这不仅仅需要支付较高的征迁成本,还要针对各片区投入不小的公共基础设施建设费用。这些投入对于每个城市来说都是一笔巨大的开支。

  近日,财政部部长刘昆表示,要坚决遏制隐性债务增量,管控地方债务风险。因此笔者认为,针对房地产而言,随着全国去库存接近尾声,无论是货币化安置还是实物安置或许会因城施策、因地制宜。当然对于库存压力较大的城市,实物安置的棚改方式或会成为主流,货币化安置或会逐步弱化。

  笔者认为,防范金融风险,推动脱虚向实是未来一个阶段内的主要走向,而摆脱当前房地产在经济占比中过高的状况则是关键。国家金融实验室理事长李扬曾表示,经济转型过程中,虽然经济增长速度是下行的,但这并不悲观,因为我们用增长速度的下行换回了高质量的增长。

  当前,我们最大的感受不是房价跌了多少,而是随着去杠杆的推进,房地产市场真的缺钱了,无论买房的还是卖房的,大家都在纷纷观望,央妈放水也已经明确表示不会流向房地产行业。因此,我们可以预见的是房价进入下行通道或许是一个不可避免的趋势。


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