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买房谨慎购买回迁安置房:纠纷重重15年无法办证

2018-07-06 来源:南方都市报
 
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  15年前购买的房产,却一直未能办理房产证,根据开发商解释,由于购买的是回迁房,因此无法办证。业主刘先生因此将开发商珠海中南景泽房产有限公司(以下简称“中南公司”)告上法庭,要求协助办证。不过,开发商却坚持法院认可自己售房行为不合法,要求解除购房合同赔偿损失。对于这起购买回迁房案件,目前珠海两级法院均判决开发商应当协助办理房产证。

  购房者:购买回迁房无法办证

  2003年5月20日,刘先生(买方)与中南公司(卖方)签订一份《购买商品房临时合约》,约定中南公司将位于珠海市香洲海景山庄一房产以31万元的价格出售给刘先生。合约约定,余款3万元到办理房产证后五天内一次性付清。合约签订之后至2003年5月28日,刘先生按约定分期向中南公司支付购房款合计28万元。但房产却一直无法办证,刘先生以中南公司并未依约办理产权登记为由起诉至法院。

  2011年4月27日,珠海市香洲区政府作出《关于水拥坑村旧村改造有关问题及处理情况的报告》,其中明确表示,“一期回迁房2002年竣工交付村民使用后,首层部分村民擅自改变房屋使用功能改作商铺,致使一直无法办理规划验收和办理房产证。后经市改建办协调,2009年7月,市规划局同意就未改变使用功能的二层以上住宅先行办理规划验收。2010年,市改建办、香湾街道办、水翁坑居委会和开发商成立了办证工作小组,挨家挨户派发办证通知书,但至今仍无人办证。”而刘先生购买的房产正好是水涌坑旧村改造首批回迁房。

  记者获悉,在刘先生起诉后,一审法院认为,购房合同合法有效,双方应恪守履行。对此一审法院认为,回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后,提供给被拆迁人的拆迁安置用房,其目的是为安置回迁户。根据政策规定,安置回迁户后剩余房屋可以由房产开发企业作为商品房予以出售,并无法律规定该种房屋不允许出售,现中南公司自愿将涉案房屋作为商品房予以出售,并未违反法律、行政法规的强制性规定。中南公司以回迁房无法办理产权证书为由拒绝履行协助义务,理据不足,一审法院不予采纳。

  此外,对于中南公司是否应承担协助刘先生办理产权登记的义务问题,一审法院认为,刘先生已按合同约定实际支付房款,涉案房产已交付刘先生使用,但中南公司至今未能按照合约规定协助办理房屋产权证书,显然存在违约,应承担相关的民事责任。此外,一审法院还认为,中南公司应向刘先生支付逾期办证违约金。

  开发商:应解除合同赔偿损失

  一审之后,中南公司上诉表示,刘先生购买的房屋属于城中旧村改造项目安置被拆迁村(居)民的回迁房,实体上不符合法律规定的商品房销售(预售、现售)条件,作为商品房向社会公开出售违反《商品房销售办法》第二十二条的强制性效力性规定。珠海市房地产登记中心目前对该不动产登记状况为回迁房。《城市商品房预售管理办法》第六条(第二款)规定:“未取得《商品房预售许可证》,不得进行商品房预售。”

  另外,开发商将旧村改造项目的剩余回迁房转变为商品房销售,程序上必须办理行政审批手续。水拥坑旧村改建项目被珠海市政府批准纳入城中旧村改建范围统一管理,根据珠海市政府有关政策规定,珠海市香洲区城中旧村改造项目(包括水拥坑村)补偿拆迁户之后的剩余回迁房需要转变为商品房公开销售,必须经过城中旧村改造行政主管部门的审查、确认和书面批准。涉案房屋至今未经行政批准为可向社会公开出售的商品房。

  此外,拆迁安置未完成致使涉案房屋未能公开销售的原因,并非中南公司所能控制的,《购买商品房临时合约》约定中南公司免责及延期履行的条件已生成,应当免除中南公司对不能协助办理房产证的“违约”责任。根据有关部门调查,回迁村民不配合办理回迁房房产证,是拆迁安置至今无法完成的主要原因,导致还有七十多套回迁房未办理房产证。因此,中南公司认为,买受人在无权处分的房屋处于法律上不能履行时不能请求继续履行合同。由于拆迁补偿安置工作尚未完成而不符合商品房销售法定条件,商品房买卖合同处于法律上不能履行之状况。买受人请求出卖人继续履行合同的,法院应当向其解释变更诉讼请求为解除合同,赔偿损失。

  进展:已有多人依据判决办证

  刘先生表示,事实上,根据珠海市两级人民法院生效的民事判决已经确认涉案房产可以办理房产证,且事实上在判决以后中南公司为吴某、王某、温某等三人开具正式商品房销售发票之后,已经办理了房产证,事实胜于雄辩。

  对此,中南公司回应,珠海市房地产登记中心直接为回迁房办理商品房产权证,属于规避行政审批程序,违反行政法规定的行为。珠海市中级人民法院民事判决判令中南公司为温某购买的回迁房办理商品房产权证,导致珠海市房地产登记中心不得不根据法院《协助执行通知书》直接为温某将尚属回迁房性质的房屋办理商品房性质的房地产权证书。这种规避行政部门监管,越过行政审批程序的办理房产证行为,违反《商品房销售办法》等行政法律法规,属行政违法。上述法院生效判决属于司法权代为行使行政权,实质上是民事审判权对行政权的侵犯及干涉。

  二审判决

  中南公司应承担协助办证义务

  记者获悉,该案在中南公司上诉后,目前二审法院已经做出判决。珠海中院认为,中南公司明知涉案房产为回迁房,将涉案房产出售给刘先生,由此造成的违约事实,理应由中南公司承担后果。中南公司称在签订合同时已明确告知刘先生涉案房产为回迁房,但未提供证据予以证明,且从合同第六条约定来看,刘先生完全有理由相信涉案房产可以顺利办证。

  中南公司认为涉案房屋未能“公开销售”的原因不是中南公司所能控制,按合同第四条的约定可以免责及延期履行。法院认为,中南公司作为安置拆迁居民的一方,对于拆迁的情况应当非常清楚,对于拆迁的进度应当有预见,中南公司也未举证证明在回迁安置过程中出现了何种不可抗力事件,况且,在另案同样情况中,中南公司解释将涉案房产为何对外销售时称“回迁房安置后即可以很快办理政府审批手续,这一点是可以预期的”,因此,中南公司主张对刘先生的违约是不可抗力可以免责及延期履行,没有事实根据。第三,中南公司还主张涉案合同是“无权处分”,法院判决限期办理产权登记不具有可执行性。法院认为,法律和行政法规未禁止出售涉案房产,中南公司拥有涉案房产所有权,将涉案房产出售并非无权处分。根据已查明的事实,涉案房产在履行了相关手续之后可以办理产权证,因此不存在不具有可执行性的问题。

  二审法院再度判决,中南公司理应依约向刘先生承担协助办理产权登记义务。

  (朱鹏景)

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