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苏州地王赌局:多地王装睡“晒地皮”

2018-06-25 来源:中国经营报
 
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  2016年是苏州地王的高光时刻,彼时各区楼面价频频刷新,土地市场竞争激烈。如今,这些地王在经历早前的狂欢后,正迎来入市和销售的煎熬时期。

  连日来,《中国经营报》记者走访苏州楼市发现,仁恒、中铁建位于苏州的地王项目仍在“晒太阳”,未有施工动作。对于项目进度,仁恒置地苏州公司相关负责人对记者表示:“目前正在办理施工手续,预计住宅部分2019年上半年可入市。”

  同时,记者走访了解到,多个已入市的地王项目去化缓慢,在推销过程中涉嫌违规“偷面积”。其中,位于吴中区竹园路与中环西线交汇处的国瑞熙墅楼盘,在销售过程中,通过样板间展示等手段,向购房者宣传诱导后期可通过改造入户门位置、搭建楼板、利用设备平台等方式进行“偷面积”。记者就苏州区域规划布局以及项目存在的“偷面积”情况致电苏州国瑞地产有限公司总经理年有增,电话未能接通。随后记者致函联系国瑞地产(02329.HK)方面,截至发稿未获回应。


  多项目“晒地皮”面临入市煎熬


  苏州地王在经历土拍狂欢后,迎来了开盘入市的艰难时刻。其中,2016年9月,苏州限购后首场土拍,苏地2016-WG-46号地块被仁恒收入囊中,成交总价约20.67亿元,楼面单价38745.33元/平方米,溢价率81.03%,刷新区域地王纪录。

  6月18日,记者实地走访位于姑苏区干将东路以北、仓街以东的苏地2016-WG-46号地块看到,项目与半年前相比变化不大,仍处于“晒地皮”状态,靠近干将东路一侧为停车场,地块内荒草丛生,靠近苏州耦园的土地已进行地块平整。

  对于项目进度,仁恒置地苏州公司相关负责人表示:“目前正在办理施工手续,项目暂未开工,只是在进行地块平整等前期工作,预计住宅部分2019年上半年入市,具体销售时间要等政府部门的预售证审批。”至于项目的利润空间,上述负责人认为:“与拿地时的预期差不多,不过最终仍要看市场环境、调控政策等因素影响。”

  同时,在苏州2018年第一场土拍中,中铁建以9.82亿元摘得姑苏区苏地2017-WG-47号地块,楼面单价43167元/平方米,溢价率为43.9%,刷新苏州市住宅地块单价纪录,比仁恒2016-WG-46号地块高出近5000元/平方米。

  近日,记者实地探访位于姑苏区北园路以南、苏州档案馆旁的苏地2017-WG-47号地块发现,该地块被开辟为停车场,暂无任何动工迹象。针对项目开发进度等问题,记者致电致函中铁建相关负责人,对方在查收采访函件后未对具体问题进行答复。

  此外,2016年4月,华发股份(600325.SH)旗下上海铧福创盛置业有限公司竞得苏地2016-WG-1号地块,成交总价17.15亿元,成交楼面单价25919元/平方米,溢价率133.27%。随后,该项目案名确定为华发公园首府。记者近日探访位于姑苏区胥江路南、交通局大楼东的华发公园首府看到,地块内高高耸立的住宅楼包裹着绿色的防护网,吊塔在一旁忙碌地作业。

  销售人员介绍称,项目包括7栋叠加别墅和7栋小高层住宅,其中规划有460余户,主要面向改善型客户,精装交付,但项目样板间尚未对外开放,具体开盘时间需等预售证,预计小高层的销售均价在4万元/平方米左右。针对项目开发进度等相关问题,记者多次致电华发股份苏州公司总经理李兆龙,对方推脱了采访。


  开盘博弈市场去化缓慢


  据克而瑞数据统计,2018年6.1~6.14日苏州(含吴江)商品住宅供应量34.38万平当米,成交量39.15万平方米,成交均价为19614元/平方米,供应成交回升明显,整体呈现量升价平的趋势。同时,2018年6月苏州楼市预计有21盘集中入市,其中有5大纯新盘首次亮相。

  不过,记者走访苏州楼市发现,金辉姑苏铭著、国瑞熙墅等地王项目去化并不理想。

  其中,2016年4月东原地产力挫绿地(600606.SH)、正荣(06158.HK)、旭辉(0884.HK)等房企拿下苏地2016-WG-10号地块,溢价率为284.03%,成交总价约18.79亿元,成交楼面单价16801元/平方米,刷新区域成交楼面价。此前,东原地产相关负责人在接受媒体采访时表示:“由于苏州土拍价格也并不低,所以拿地也经过了慎重的考虑和权衡。”

  记者查询苏州市区商品房销售网上管理系统发现,2017年9月27日,东原千浔(备案名:芊浔嘉园)共获得243套住宅房源销售许可证,截至6月19日项目开盘近9个月,仍有207套可售住宅房源,网签率为14.81%。对此,东原地产方面回复表示,千浔项目定位虎丘湿地公园板块高端低密度社区,聚焦苏州的高端改善市场,主推别墅树立项目整盘形象与高度,墅居产品本身与楼盘附加值的加持,决定着项目面向的客户群与周边在售楼盘不同,也决定着项目销售节奏区别于刚需型项目更为笃定与从容。

  而国瑞地产位于苏州市吴中区竹园路与中环西线交汇处的国瑞熙墅(备案名:熙筑)自2017年3月以来3次领取预售许可证,共包括388套住宅房源,截至6月19日项目可售住宅房源还剩313套,网签率19.33%。

  同时,2016年4月金辉地产以28.97亿元的总价成功拿下苏地2016-WG-8号宅地,楼面单价22445元/平方米,溢价率高达242.02%,成为彼时相城地王。作为金辉集团进驻苏州相城区的标杆项目,金辉姑苏铭著(备案名:润元名著花园)自2017年5月以来同样3次领取预售许可证,共包括784套住宅房源,截至6月19日项目可售住宅房源还剩621套,网签率20.79%。

  近日,在金辉姑苏铭著售楼处,销售人员表示,虽然开发企业取得了好几栋楼的预售许可证,但最终选择分批推出,当前不同楼栋的优惠力度并不相同。其中,企业主推的楼栋会有5万元的优惠。

  对于项目销售情况,金辉集团苏州公司相关负责人对记者表示:“姑苏铭著在苏州高端市场处于领跑态势,今年项目的去化相对去年也有所提升。”至于其他更多问题,其表示有会议在身不方便详谈。


  赠送面积成卖点国瑞熙墅等项目或涉嫌违规


  连续数日的探访中,记者发现,多个地王项目开发成叠墅、复式高层、复式洋房等产品形式对外销售,售楼处销售人员在推销过程中大肆宣传赠送面积,或涉嫌违规“偷面积”。

  据了解,在房产设计过程中,把计算一半建筑面积和不计算建筑面积的各类建筑的面积尽量放大,从而增加实惠促进销售的方式,被称为“偷面积”。

  记者致电苏州市相城区住房城乡建设局,相关工作人员表示:“商品房销售过程中的确有赠送面积的现象,但是私自改建的部分不会体现在任何正式文书中,购房者如果觉得销售人员涉嫌夸大或虚假宣传,可搜集证据向市场监督管理局进行反映。”

  记者走访看到,位于吴中区竹园路与中环西线交汇处的国瑞熙墅楼盘,在销售过程中,通过样板间展示等手段,向购房者宣传诱导后期可通过改造入户门位置、搭建楼板、利用设备平台等方式进行“偷面积”。

  销售人员表示:“露台、入户门厅、设备平台以及封起来的客厅上方等,云墅产品的赠送面积加起来可达55平方米。”同时其介绍称:房子在交付购房者前至少要验收两次,首先将施工图纸交给相关部门,经过审核验收之后,将再次进行改造。记者多次质疑其合规性,销售人员表示:“品牌房企,不用担心。”

  对此,苏州市吴中区住房和城乡建设局相关工作人员表示:改变房屋结构如果属于违章搭建肯定是不允许的,楼盘在销售过程中如果存在夸大宣传或不当承诺,也可以及时向其反映,并提供相应证明材料。

  此前,根据《苏州日报》报道,在国瑞熙墅项目售楼处,工作人员向购房者表示,可以帮忙“包装”购房资格,让购房者少付几成首付。同时该盘项目房源销售情况及价格都未公示。彼时,苏州市吴中区住房和城乡建设局相关负责人对记者称:“已第一时间做出反应,也去售楼处暗访过,‘包装’购房资格这个难以考证,房源销售情况及价格公示方面,已督促楼盘及时整改。”

  据了解,今年年初,《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》通知出台,是对开发企业“偷面积”行为的严厉打击。该规定指出,自2018年2月22日前经规划部门审定为方案项目,可按原规则执行,2018年2月22日前未经规划部门审定方案的项目,按本规则执行。2018年2月22日之后报方案变更的项目,仅局部调整,可按原规则执行,有重大调整的(如涉及户型、布局调整),按本规则执行。

  根据规定,除低层住宅建筑,多层、高层建筑中,凡是出现共享空间,均需要全额计算容积率。也就是说挑高空间也要计算容积率,目前市场上的叠墅、复式高层、复式洋房等产品都属于此类。同时,住宅建筑中,平台(包括阳台等)至平台上盖(包括构架)的垂直空间范围内,按阳台规则逐层计算容积率。

  苏房网首席数据分析师夏玮芬表示:“本次规则的发布主要对舒适型住宅影响比较大,对市面上‘偷空间’做产品附加值的做法更加严格限制,对宣传露台赠送或者自认为的叠墅产品都将受到影响。”(杨玲玲)


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