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楼市巨变突至 深圳最多1/4家庭料受益!房价拐点要来?

2018-06-06 来源:
 
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  刚刚过去的5月份,北京、上海、深圳等一线城市楼市“燃了”,其中深圳二手房销量连续三个月回升,而6月5日深圳率先出台给楼市降温的重大新政,多数专业人士对此点赞,但也有人对未来效果质疑,同时也有媒体表示,开征房产税才是高房价的根本解决之道!

  5月一线楼市再燃

  5月份北京、上海、深圳等一线城市楼市再度火爆。中原地产数据显示,5月份,北京共卖出去二手房18096套,创下14个月新高,每天平均达580多套;是“317”新政执行后,网签数量最多的一个月。

  上海新建商品住宅(新房)成交面积54.9万平方米,环比增加18.6%,成交创8个月新高。

  而深圳共成交新房2564套,二手房成交量继续回升,共成交二手房6683套,平均每天卖了将近300套房子,成交量连续四个月回升。

  


  (数据来源:深圳中原地产)

  20后深圳楼市再迎巨变

  而在楼市再度转热之际,深圳住房体制就迎巨变,被称作继98房改之后,深圳住房体制的“第二次重大改革”!

  6月5日上午,深圳市举行深化住房制度改革新闻通报会,会上发布了 《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。

  《意见》 明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。

  专家:深圳1/4或1/5家庭料受惠

  针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,《意见》计划将住房分为三大类:

  ◆ 第一类是市场商品住房,占40%左右,做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。我们将继续严格实施房地产市场调控政策,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持以中小户型商品房为主,努力促进房地产市场平稳健康发展。

  ◆ 第二类是政策性支持住房,占40%左右,包括人才住房和安居型商品房,分别占20%;其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应,可租可售,建筑面积以小于90平方米为主,租售价为市场价的 60%左右;安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应,可租可售、以售为主,建筑面积以小于70平方米为主,租售价为市场价的50%左右。

  ◆ 第三类是公共租赁住房,占20%左右,重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,建筑面积以30-60平方米为主,租金为市场价的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。特别是在过去保障的基础上,进一步扩大了保障的覆盖面,将公交司机、地铁司机、环卫工人、先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。

  此外,对出售的安居型商品房和出售的人才住房实行一定年限内的封闭流转,购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。购房人在深圳服务满一定年限且符合其他相关条件的,可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。

  


  广州市社科院研究员彭澎点评称,这是继续落实“房住不炒”精神的进一步措施,也可以理解为调控的加码。

  如果真的实施,6成住房是保障房,而且以170万套来计算6成,则影响非常巨大,102万套保障房是什么概念?深圳可能有1/4或1/5家庭受惠!

  堪比香港八万五计划

  也有专家将此次深圳楼市新政类比当年香港董建华的八万五计划。1997年,香港的房价已近乎疯狂,当年的特首董建华为了遏制房价的过快上涨,提出了八万五计划:即每年兴建住房85000套,10年内让全港70%的家庭拥有住房。

  但是当年八万五计划一经提出,由于不少香港中产阶层都害怕房价会大跌,加上后来香港爆发金融危机,这项计划被迫流产。

  广州链家研究院院长周峰表示,“八万五”政策出现在盛极而衰的1997年底,之后香港楼市走下坡路。现在深圳的市场受政策影响了几年,成交量亦调整了几年,但楼价未受太大影响。主管部门为达到居民“住有所居”的境界,推出上述举措,也是可以理解的,可以预期,未来买卖市场的潜在需求会被有效分流。

  质疑声音:目标可能难实现

  当然也有市场观点对新政效果提出质疑,地产经济学家邓浩志就表示,深圳早就过了开发高峰,目前已经进入存量房时代,哪来这么多土地建设?未来每年能新增几万套各种性质的房子就很不错了。像广州,一年也就8万套左右,170万套也要盖20多年。

  也有人算了这样一笔账:如果深圳把开发商建造住房的60%分配给人才,低收入群体及公租房(公租房占总的20%即24万套),可能难实现。

  因为开发商能否接受开发楼盘的60%面积交给政府,为了保证利润,可能要提高那剩下的40%商品房的售价。

  所以,在深圳这个住房供应新政的条文里,只说保持市场平稳健康发展,没有说降价。

  媒体:降房价还得靠房产税

  而证券时报则在6月5日刊文指出,解决高房价的根本办法在于开征房产税。

  证券时报文章观点认为,从供应角度来看,很重要的一点就是:不要只是盯着新房看,还应考虑存量空置房;不要只是想着买卖,还要惦记着出租。

  房子是用来住的,只要房子有人去住,那么这个房子无论是用于售卖还是用于出租,都是实在的楼市供应。

  就楼市存量即二手房来说,有两个方面的工作非常值得做:一是对一些设计不合理、环境差、生活不便利的居民区进行升级改造,提高其舒适度及便利性,以增强其对租客的吸引力。现在有开发商在一些城市进行了这方面的工作,效果很显著。

  如万科在深圳对一个城中村的房子进行整体改造后再出租给年轻人,就非常受欢迎。房主也因此明显受益:不仅房子和周围环境变漂亮了,而且再也不用为房子出租的事情烦心。

  二是下大力气让空置房尽快转入有人居住的使用状态,大幅降低我国高企的楼市空置率。

  再从需求角度看,可以断言,房产税一旦开征,整个社会对于楼市未来走向的预期必然逆转。

  拥有大量房产的人一定会积极抛售多余的房子,而有了房子的人再也不会把房子当做最佳投资品而想着要去多买几套。楼市供求格局大变也就势在必然。

  供求关系一旦逆转,楼市价格的稳定乃至于下降也就不再是“水中花、镜中月”了。

  因此,政策与其抡起大棒直接朝房价砸下去,还不如尽快把房产税推出来。如果一时半会实在推不出来也没关系,那就还是在供与求这两个方面多做些有用的文章。

  否则,政府和老百姓都不愿意看见的购房长龙还会一而再、再而三地在各地出现。结果不仅政府会感到焦躁,老百姓就更会睡不着觉的。


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