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从万达到李嘉诚 房地产开始赶人了?

2018-02-03 来源:房理有料
 
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  自1月23日以来,海航的资金流动以及负债问题引起了社会各界的关注,22日,海航旗下A股上市公司集体大跌,其中有三个子公司的股票大跌超过了9%,一时之间,海航的资金流揭开了海航这个商业帝国的最大软肋——自创立之初就存在的负债率过高问题,根据标准普尔全球市场的数据,截至2017年6月底,海航的长期债务达到3828亿元,净债务达到税息折旧及摊销前利润的6.5倍。


  海航的创始人陈峰对此非常诚恳,他的一句“海航存在一定的流动性问题。”是众多投资者纷纷抛售海航系公司股票的主要原因,而为了拯救海航的流动性,海航已经开始出售一些海外固定资产,国内的诸多地产,也预计会和诸多大房企“寻求合作”。


  事实上,这些年来海航的扩张和贷款分不开关系,通过融资和贷款收购了大批外国航空公司股权和国内地产,到了现在,他们不得不为之前过度的扩张带来的负债问题付出一定的代价,事实上,拥有海南、上海、北京等地诸多地块的海航地产,也是个块头不小的房地产企业,这次他们面临的问题,是国内许多类似的企业都存在的问题——要么全心全意搞房产,要么就快点撤离。


  之前的万达就是最好的例子,王首富一度风头无俩,“小意思”和“中等意思”都成为非常流行的词语,但是2017年6月,万达传出被证监会排查授信风险,遭遇股债双杀。王老板立刻果断割肉,将多个城市的文旅项目与酒店出售给融创与富力集团,仅此一项协议就减债440亿元,回收现金670亿元 ,相当于减少1100亿元债务。并且果断抛售伦敦、悉尼等海外物业,回收了大批的现金,没有让万达出现违信事件,保证了万达的安全。


  那一段时间内,万达的摊子铺的比海航大多了,不仅飞去伦敦大笔买地,收购,还在电影娱乐行业多次参与大项目投资,一个文娱帝国眼看就要在无数的万达文化旅游城中冉冉升起,但是突然锁紧的资金外流管制让万达吃了一个闷亏,不得不进行战略转型,抛弃重资产,做轻资产转型,以便偿还步步紧逼的国内银行贷款。


  如果说万达和海航的卖地都是迫不得已,李嘉诚可就是主动卖地了,日前李嘉诚准备卖出一块164万平方米左右的重庆地块,拟售价200亿元,而2007年李嘉诚买进这块地时的总价仅为24.5亿元。


  这种“囤地居奇”是李嘉诚的惯用伎俩,过去的一年间,李嘉诚正在逐渐卖掉自己在国内的资产,连香港的中环中心都卖了,套现402亿元。据统计,自2008年以来,李嘉诚已经出售1500亿港元的资产,在欧洲投入近4000亿元。 明明就当前国内的调控形势来说,这样的地块还能涨的更多,为什么偏要挑这个时候卖呢?


  这都是因为中国经济管控方向的转变,多数人只关注到了大型房地产企业的不断扩大和房价的不断提高,却没看到众多开发商,尤其是小房企在当前超高地价下的艰难求生,有钱有授信的房企随便买地要地,没钱的小房企撑死了只能靠超额借款买到一块地,面对国家不断的“限价”政策,这些地上建起来的房子往往还不能帮助他们回本,甚至有可能带来银行贷款逾期,最坏的结果便是破产,事实上,在调控政策再次缩紧的今年,已经有学者预测会有大量小房企破产。


  而万达、海航以及李嘉诚的和记黄埔等三心二意的半桶水房企在这场大风中,也感觉到了中国对资金外流管制力度的不断加强,在连续放宽贷款利率和贷款门槛这么多年后,突然收紧的经济调控方向不仅会提高要地价格,也会为房价维稳和挤出泡沫提供强大的背后力量。


  一个“闲置土地无偿回收条例”就是这些囤地居奇、要地不建、触手遍及各个领域的企业最害怕的宝剑。所以在当前的房地产市场里,一场被银行和国家联手唤来的风暴正在将劣币赶出房产市场。


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