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中国楼市这一年 在博弈中向前

2011-12-15 来源:人民日报
 
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  在城里较高档的CBD商务区,几个年轻人挤坐在格子间里,讨论着占据生活的两大话题:买房和房价。

  这是楼市的冬天,瞄向窗外,雾霾重重,看不清不远处的楼房,更无法看清,它们每平方米的价格及楼市的走向。

  唯有一点清晰:中国楼市这一年,在博弈中向前。

  要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。

  ――2011年中央经济工作会议

  2011年和过去的几年一样,楼市让人牵挂,让人纠结。

  上至中央,中至地方政府,再到地产商,以及普通百姓,无不关注着极为简单又极为复杂的两个字:房价。

  毋庸置疑,2011年,“十二五”开局之年,定会在中国楼市发展史上,留下浓墨重彩的一笔。而我们该怎样梳理中国楼市这一年?

  这一年,调控力度空前。

  这一年,保障房建设史无前例给力。

  这一年,房价在年底终现拐点。

  这一年,房产税开始试点。

  这一年,“地产艺人”和地产专家更加活跃。

  ……

  2011年,有关中国楼市,有太多话要说。该从哪些角度切入?能否在纷繁复杂中发现大势?

 

 

  给力 限购与保障房

  限购和保障房,连同国家决心等其他因素,共同形成一股合力,将社会对楼市的预期及楼市本身,推到“回归合理”的方向和轨道。

  1月26日,“新国八条”出世,中央确定了八大楼市调控政策。其中明确提出对拥有多套房产的购房人实行“禁购”。

  早在去年4月,限购和限贷政策即已出台,以“新国四条”和国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为标志,三套以上购房被暂停发放贷款。

  然而,去年10月,商品房销售量和房价反弹,到12月达到高峰。“一些人有的是钱”。在“限购”和“限贷”不见效果之时,带有“禁购”表述的“新国八条”出台。

  不止中央“开药方”,全国40多个城市也先后出台了商品房限购措施等。中央要求,各省在年初制定本地房价调控的明确、量化目标,公之社会。达不到的要约谈甚至问责。

  无疑,“落实地方政府责任”,具体而明确,让新政效果有了可以预期的结果。

  不止这些,保障房的给力影响了社会对楼市的预期。今年1月,住建部宣布,2011年我国将开建保障性住房1000万套,比2010年的580万套增长70%,其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量,创历年之最。

  而按计划,“十二五”期间,国家将建设3600万套保障房。这些数字的背后,是艰巨的任务。盖如此多的房子,需要大量的地,大量的资金,大量的设备,国家具备这些吗?

  事实证明,看似“不可能完成的任务”进展不错。11月10日,住建部称,截至10月底,今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,实现了年初计划的目标任务。这为“十二五”期间的计划开了个好头。

  纷繁 “地产艺人”与专家

  “潘币”的诞生,是娱乐精神所致,更是社会情绪的裹挟。中国地产业衍生纷繁复杂的社会现象。“地产艺人”和“地产专家”的涌现和争鸣,便是其中之一。

  中国楼市纠结。而在纠结中,中国人更显娱乐精神。“潘币”的流行可以说明这一点。

  一则微博中,SOHO中国董事长潘石屹说,苹果公司应“大量生产1000元人民币以下一部的iPhone手机和iPad”,让更多人用上“苹果”以纪念乔布斯。很快,他遭到网友调侃:“请潘总推出1000元/平方米的房子吧,十几亿人民都会纪念您。”

  就这样,一“潘币”等于每平方米1000元的说法开始流行。

  “地产艺人”潘石屹很明白,他遭到调侃,其背后裹挟着社会情绪,民众对高房价不满。另一个明星般的地产界名人叫任志强,他则被称为“地产大炮”。因为善于拿出事实和数据,用逻辑分析在博客里长篇大论地阐明观点,他备受关注。商人成为社会名人,在地产界成为一种趋势。

  地产商和一些专家日渐达成的共识是:暴利时代已经过去,现在,楼市进入“下半场”。而他们要做的,是迎接好这“下半场”。当然,也有不同的声音。

  牛刀,一个标榜“中国房地产最具影响力的独立评论家”的人,在其博客中称,“未来十年无人敢炒楼,因为无利可图。”

  地产专家陈淮则认为,房价的拐点还没到来,开发商利润少了房价也不会降。他认为,中国房地产业的辉煌期仍将会持续20至30年。

  楼市极为复杂,普通民众需要业内人士和专家给予清晰的分析。然而,事实却是,各种观点层出不穷,民众反而失去判断标尺。

 

 

  坚定 明年的方向

  岁末,一些城市的房地产调控政策即将到期。明年,调控是否还会继续,很多人在揣测。他们认为,这其间有着极为强烈的博弈。而中央政治局的表态掷地有声:调控政策不动摇。

  房地产行业,是支柱性行业,更是基础行业。它的一举一动,有高达数十个行业与之关联。如水泥、钢材、玻璃、家电等等。而这些,均关系就业。

  年底了,不完全调查显示,至少有7个城市的调控政策即将于12月31日到期。而明年,这些城市还会限购吗?这一切,现在还是未知。在多地楼市细节走向不明朗之时,一些猜测开始见诸媒体。

  有分析认为,限购与否的背后,有着多方复杂博弈,明年限购是否继续,未知。未知,这是一种暧昧的表达。而楼市不需要暧昧,而需要清晰。

  国务院参事、国务院发展研究中心金融所所长夏斌直言,中国房地产市场不打,中国肯定要出事。打狠了,可能也会出事。他认为,房地产业涉及方方面面,能不能有艺术地调控好房地产市场,是明年宏观调控的关键和难点。

  任兴洲、邓郁松、许伟,国务院发展研究中心市场经济研究所的这三位专家,在媒体发表观点,条分缕析地论证“房地产调控处在关键时期,应坚持调控不动摇”。他们认为,坚持房地产调控有利于经济社会的持续健康发展,国家应继续坚持和完善房地产调控,并着手建立长效机制。

  最为清晰的声音,终于在12月9日出现,中央政治局会议透出信息:“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。”5天后的12月14日,中央经济工作会议强化了这一信息。

  当前,短期调控效果已基本实现。其一,部分城市房价过快上涨趋势基本得到遏制。其二,“限购令”等调控措施已基本将投资、投机性需求挤出市场。

  就长期调控目标而言,房价合理回归、房地产市场健康发展仍任重道远。所以,2012年的中国楼市,必然仍将让人牵挂,让人纠结。

  2011楼市关键词

  【新国八条】

  1月26日,国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。“新国八条”是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合。

  【46城市限购】

  2月16日,北京正式公布了贯彻“新国八条”的“京十五条”,其中关于“限购”的细则,被称为最严厉的“限购令”,要求外地人购房须提供连续5年以上纳税或社保证明。同时,已有一套房的本市居民限购一套房,已有2套房的本地人和已有1套房的外地人暂停购房。目前,全国共有46个城市出台以“限购”为核心的楼市调控政策。

  【1000万套保障房】

  2011年是“十二五”开局之年,按照“十二五”规划,未来5年将新建保障性住房3600万套,其中2011年1000万套。住房和城乡建设部公布,截至10月底,全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,今年的保障房建设任务顺利完成。

  【房产税试点】

  1月27日,上海、重庆宣布次日开始试点房产税,上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作、无户口、无投资人员所购二套房。此后,两地的高端不动产都明显出现成交量下降、价格趋稳。以房产税等经济手段逐步替换“限购令”将成为未来房地产调控的大方向。

  【降了】

  往年“金九银十”销售季节,在2011年彻底变为“铜九铁十”。“降价潮”逐渐蔓延全国。万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%。

  声音

  我们在几年前就撤出了住宅市场,再也没有购买过任何住宅立项的土地。今天住宅降价,出现了砸售楼处等恶性事件,这一点也不奇怪,住宅的降价是迟早的事。

  ――SOHO中国董事长潘石屹

  2012年万科的发展策略是过冬。冬天策略,现金流很重要,有的时候现金流比利润率更重要。第二个,要求卖楼更积极一点,不能有存货,不能囤地。第三,更慎重地买地。第四,管理都要围绕冬天来运营,也就是说该节约的要节约一下。最后,冬天把身体练好。

  ――万科集团总裁郁亮

  继股市之后,楼市投资的“黄金期”已经过去。楼市一旦丧失“挣钱效应”,必然回归理性价格。最强大的政策莫过于限购(限价)之后推出房产税和3600万套保障性住房全面落实,届时楼市必然只剩下居住属性。

  ――网友“菜小小号”

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