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当限购兵临城下 深度观察潍坊楼市

2011-08-19 来源:齐鲁晚报
 
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      虽然针对二三线城市的新版限购令可能推迟出台,但从潍坊今年上半年20%的商品房均价涨幅来看,限购已经是兵临城下。
      潍坊房价一直再涨,年内也不会下跌,泡沫虽少,但房价与百姓收入渐行渐远,,让更多的市民面对新开的楼盘时,选择了观望。
     楼市前景的不明晰,也开始撬开开发商紧捂的口袋,因为他们想资金回流,占据市场,度过难关。市民关心的,是即将到来的房地产大洗牌,能否让自己得到切身的实惠。
  
     限购,是大势所趋  

      去年4月份,全国43个城市开始实施住宅限购令,如今。相关城市楼市“受限”显著。从今年上半年来看,住宅无论是期房还是现房,成交量都大幅缩水,价格抑制也看到了成效。与此同时,没有限购的二三线城市,有的房价一路狂舰,比如榆林,比如烟台;有的房价大唱凯歌,比如淄博,比如潍坊。
      7月中旬.国务院曾在‘常务会议上发布消息,称二限购政策将继续扩大,,钾些二、三线城市也将纳人“限购范围,而且限购政策将继续严厉。住房与城乡建设部官员曾不止一次表示,二、三线城市限购的名单正在酝酿当中,8月底将是发布日期。
      近日有权威媒体报道.住建部已经统一要求,各省市需要限购的二三线城市要进行自我排查,全部结果将于8月底上报住建部。对房价持续过快上涨的城市,各省将督促其制定并实施住房限购措施。有媒体认为,新一轮限购的二三线城市名单,将主要依据房价涨幅指标,和房地产开发投资增幅来确定。有人士甚至预测,限购的二三线城市至少增加到50个以上。一旦新增二三线限购城市的房价继续上涨.限购政策将扩大到100个,甚至扩大到200个。
      随后住建部在要求各省市自我排查中.给出了五条标准:价格指数是否处于前列;6月份房价和去年底价格相比的涨跌情况;城市上半年一住宅成交量同比是否增幅很高,外地人购房的比例是不是较高;群众对当地房价是否反应强烈,是否认为调控政策执行不到位。
      房地产业内人士称,今年年初,潍坊官方给出的全年房价增幅目标是控制在10%以内,而仅是上半年,这一增幅便到了20%,极高的超出了想要控制的范畴。
      2009年,潍坊商品住房均价在每平方米3000元左右徘徊,一年多过后,这个均价上涨了1000多元。潍坊某媒体的调查显示,今年7月,近一半的在售项目均价比6月提高了100元到200元,个别项目涨幅甚至达到了400元。潍坊市的一份官方报告中、也将价格上涨称为潍坊房地产市场的主要特征.
      从目前全国和潍坊的房地产发展形势来看,即使新限购名单发布日期将延迟,对潍坊来讲,限购令已是兵临城下。
      在一些政府官员和开发商眼中,潍坊实行限购令,是大势所趋,会让房地产市场更加健康,也将诸多挑战摆在了政府和开发商面前。
 
      房价逆势上扬,市民日渐观望

      在多数人眼中,潍坊的房价是比较健康的,泡沫很少.因为房价基数较低,近两年来房价的持续走高,只是城市发展的必然结果。
      但观点与现实终归有差距.当房价的迅速增长逐渐与居民收人拉开差距时,销售不旺便开始显现.
       一些开发商和业内人士估计,目前4500元是潍坊市区房价的平均水平,而一些位置较好、档次较高的楼盘,价格则从每平方米5000至8000元不等。一些楼盘一期开盘的均价为五千六千元,如今二期即将开盘,价格虽然未公布,但增长幅度将会不小。
      一个赤裸裸的现实摆在市民眼前.潍坊的房价将继续走高。记者近期内所采访的开发商和业内人士对此认识几乎一致:年内潍坊房价绝无下降的可能。
      近期内,潍坊房价的持续上涨.主要有三个原因:一是大盘的带动作用,有开发商称,前段时间,一两个新开的大盘.便将潍坊优质楼盘整体均价抬高了近千元;二是成本上涨,包括土地、水泥、钢筋等原材料价格的上涨,还有销售过程中人力成本、财务成本的增加;三是跟风,周边都在涨,反正自己楼盘也卖不动,便选择了跟风涨价。

 

 

      潍坊市民买涨不买跌的心理曾是媒体津津乐道的议题,面对日益走高的房价,理性也开始站住来说话。
      今年28岁的吴昌鹏老家便是潍坊.父母有一套住房,两年前,又帮自己买了一套130平米的住房。吴的父母手里虽有点闲钱;但面对持续走高的房价,他们并没有选择继续买房.在潍坊,像吴昌鹏一家的例子不在少数。面对楼市,市民开始攥紧腰包,日渐观望。
     据官方统计,今年上半年,潍坊城区销售新建商品房297.3万平方米,同比下降22.79%,其中销售新建商品住宅257.5万平方米,同比下降12.74%。今年6月份城区销售新建商品房47.29万乎方米,环比下降21.62%,同比下降41.55%;其中销售新建商品住宅41.15万平方米,环比下降20.04%,同比下降46.43%.
    奎文区一份房地产报告中_显示,按常规办法统计,奎文区上半年共销售新建商品房67.55万平方米、6618套、成交额25.84亿元,同比分别下降了38.06%,33.35%和25.23%。根据奎文区相关部门的市场调查,近期新开盘的项目总体销售不旺,仅占应销售总量的六、七成,其中较大楼盘、精楼盘、位置好的楼盘售状况良好,如阳光100、盛世华庭等,而小楼盘、低档楼盘、位置较差楼盘销售状况则较差。奎文一区的楼市销售情况,在一定程度上也反映了潍坊城区的整体状况。
    在潍坊最近出台的一份官方文件中,明确表示,在当前商品房大量上市情况下,出现了房价持续上涨而销售不旺现象。

    前景不明晰,楼盘打开优惠牌
     限购令带来楼市健康的同时,也带来了连锁反映:楼市库存积压严重、开发商资金回笼受阻:拿地意愿明显下降以及各地土地出让金锐减。有分析认为,新一轮限购对整个房地产市场的影响,将更多体现在心理层面上,购房者认为严厉市场调控还会持续,这势必会加重购房者观望的情绪。
     业内人士认为,开发商数量多、在售项目多是潍坊房产市场的特征,而整个潍坊,现在至少有400家开发企业。虽然目前还没有限购,但无论对于购房者还是开发商,银根日渐紧缩,购房者办理房贷难度增加,中小开发商融资渠道渐少,民间借贷成本又日益增高,这让潍坊的房地产开发企业日渐难熬。
     曾有潍坊的开发商向媒体坦承,限购对于潍坊开发商来说,是雪上加霜,全市三分之一的项目可能要撑不过去,而大规模的并购也将在潍坊房产界出现。
     业内人士认为,目前潍坊房地产市场的前景并不明晰,在此情况下,一些开发商必然采取以量换价,加快推盘的办法,来尽快回笼资金。
     目前,这一分析已经开始被证实。
     近期,潍坊有楼盘打出了持续促销,除了一次性付清房款可获9.7折至9.8折这些传统优惠外,买房即返还上万元的促销模式也开始走俏,返还额度也不断增力口。
     开发商的意图明显,销售楼盘,回流资金,占据市场;老百姓的愿望也很明确,国家对于楼市的调控政策,能让自己获得切身实惠。
     近日,住建部政策研究中心副主任王压林在接受媒体采访时曾表示,他认为,扩大版限购令的主要目的是,督促地方政府自觉与中央政策精神保持一致,让房地产市场实现健康有序发展。
     诚然,在急切盼望房价下降的市民眼中,限购令应该是颇受欢迎,而对于手握多套房源,或者希望贷款炒房者来说,便是另一回事了。
     无论最终潍坊推行限购与否,目的终究是明确的,为的是潍坊发展更加稳定,城市建设更加成熟。


 

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